Servitude ou droit de passage en copropriété : que dit la loi ?

La servitude de passage est l’autorisation d’un propriétaire à laisser un voisin passer chez lui pour qu’il ait accès à la voie publique. Cette autorisation est souvent la source de conflits de voisinage. Il est donc important de connaître ce que dit la loi afin d’éviter les problèmes et de vivre en harmonie avec son voisinage.

Servitude De Passage Illustration

Servitude de passage en copropriété : ce qu’il faut savoir

Lorsque vous êtes en copropriétés, toutes les parties communes et privatives appartiennent à tous les copropriétaires.

De ce fait, rien ne vous oblige à autoriser ou à faciliter l’accès à votre propriété pour un voisin.

Mais, parce qu’il y a un mais, si on se penche sur l’article 682 du Code civil, si le terrain (du voisin) est enclavé et qu’il n’a pas d’accès autre à la voie publique, il peut passer sur le fond de la copropriété voisine pour accéder à sa propre propriété en contrepartie d’indemnités.

Pour que ça se passe au mieux, il est recommandé de déterminer le trajet le plus court et celui qui va causer le moins de dommages lors du passage.

On entend par dommages les nuisances sonores, l’usure du terrain ou d’autres dégâts que pourraient provoquer à la longue les passages répétés.

Quelles sont les règles de la servitude de passage ?

Il existe plusieurs règles bien définies pour la servitude de passage, qui répondent à deux éléments. Mais, dans tous les cas, elle est fixée pour une durée de trente ans, sauf si les deux propriétaires ont décidé d’une durée différente dans la convention qu’ils ont établie et signée. Et bien entendu, la servitude n’a plus de raison d’être si le bâtiment a été détruit.

Ensuite, les règles sont différentes selon la situation.

Le terrain est enclavé

On parle d’un terrain enclavé dans les deux cas suivants :

  • Le terrain n’a aucun accès à la voie publique;
  • Il a un accès mais il est insuffisant pour passer.

Ici, la loi est claire : celui qui occupe le terrain concerné a le droit de passer sur le terrain du voisin pour aller sur la route.

Vous ne pouvez pas lui refuser ce droit. Mais vous pouvez tout de même discuter avec lui pour définir des conditions d’usage, comme le lieu du passage et les indemnités pour compenser les dommages inhérents à un passage (bruit etc).

Il est difficile d’accéder au terrain

En revanche, si le terrain est difficile d’accès, mais accessible tout de même, vous pouvez très bien lui refuser la servitude. Il a besoin de votre accord pour passer. C’est ce qu’on appelle la servitude conventionnelle.

Mais, il est toujours préférable d’entretenir de bonnes relations entre voisins et de se rendre service. Ainsi, vous pouvez trouver ensemble un arrangement et mettre par écrit les conditions de passage, l’utilisation (à pied, en vélo, en voiture), l’entretien du passage et les indemnités.

Important :
Si vous n’arrivez pas à trouver d’accord à l’amiable, alors il faudra que vous passiez par le juge.

Les constitutions de la servitude

La servitude, qu’elle soit amiable ou non, fait l’objet d’une constitution. Voyons cela de plus près.

La constitution amiable

Dans une copropriété, la servitude et ses conditions sont discutées lors d’une assemblée du syndicat des copropriétaires si elle est demandée par le voisin.

La constitution sera inscrite à l’ordre du jour et soumise au vote. Pour que la décision soit validée, elle doit avoir atteint la double majorité.

Une fois la servitude votée, alors les copropriétaires et le propriétaire du terrain vont déterminer une convention de servitude, où seront définies les conditions d’utilisation déjà vues plus haut.

La constitution judiciaire

Si vous refusez le droit de passage à votre voisin, alors celui-ci pourra se tourner vers un juge en déposant une requête pour obtenir la servitude.

Le juge va alors étudier le terrain et établir si oui ou non, l’accès à la voie publique est trop difficile pour le propriétaire et qu’il doit alors passer par votre copropriété.

Notez qu’autoriser le droit de passage, que ce soit à l’amiable ou par jugement, vous donne l’obligation de le retranscrire dans le règlement de copropriété et sur le contrat de bail si vous êtes bailleur et que vous louez votre bien.

Le versement d’une indemnité pour la servitude

Comme nous l’avons déjà dit, la servitude peut entraîner le versement d’une indemnité versée par le voisin qui utilise le passage.

Le montant de cette indemnité peut être fixé à l’amiable ou par un expert si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord.

Dans tous les cas, elle doit être proportionnelle au préjudice subi par le copropriétaire.

À noter :
En ce qui concerne l’entretien du passage, deux cas sont possibles :

  • soit le droit de passage concerne un autre copropriétaire et dans ce cas, il devra payer les charges inhérentes à son entretien.
  • Soit c’est un voisin extérieur à la copropriété. Alors vous devrez rédiger une convention et préciser la répartition des frais nécessaires pour l’entretien, ainsi que les modalités de ce dernier.

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