Définition et application du statut des baux commerciaux 

On parle de “bail commercial” pour désigner le contrat de location signé entre un bailleur et un locataire qui exploite, dans le local loué, son fonds de commerce ou artisanal.

 

Si le locataire est bien immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) (selon la nature de son activité), le contrat signé est régi par un régime juridique particulier appelé “statut des baux commerciaux”, prévu par le Code du commerce.

 

Ce statut a été pensé et conçu pour convenir aux professionnels qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les locaux loués, et ce, pour diverses raisons.

Durée et renouvellement du bail commercial

D’abord, le bail commercial est un contrat de location dont la durée minimale est de 9 ans. Cette période, particulièrement longue, permet au locataire professionnel de prendre ses marques, de fidéliser sa clientèle et d’envisager sereinement le développement de son activité dans les locaux loués.

Ensuite, le statut des baux commerciaux garantit au locataire un droit au renouvellement de son bail, à l’expiration de la période initiale. Si son bailleur s’oppose à ce renouvellement, il est en principe obligé de lui régler une indemnité particulière, appelée “indemnité d’éviction”. Concrètement, celle-ci vise à compenser le préjudice du locataire qui est contraint de déménager son activité en raison de la fin de son bail, avec les conséquences négatives que cela peut entraîner (perte d’argent, de clientèle, de visibilité, etc.).

Modalités de révision du loyer commercial

Par ailleurs, si le loyer initial du bail commercial est librement fixé par les parties en fonction de la valeur locative du local, sa révision est toutefois strictement encadrée par la loi.

En effet, elle ne peut avoir lieu :

  • que tous les 3 ans (révision “triennale”), à la demande du locataire ou du bailleur, en fonction de l’évolution de l’indice de référence applicable (l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités), sauf exceptions ;
  • si le bail comprend une clause d’indexation (appelée “clause d’échelle mobile”), qu’à chaque fois que le jeu de la clause provoque la variation (à la hausse ou à la baisse) de plus d’un quart du loyer précédemment fixé par le contrat.

Procédure de déspécialisation du bail commercial

Enfin, le statut des baux commerciaux permet au locataire de modifier (sous conditions) l’activité qu’il exerce dans les locaux loués, tout en conservant son contrat de bail. C’est ce qu’on appelle la procédure de “déspécialisation” du bail commercial.

En pratique, la modification de l’activité exercée par le locataire peut être :

  • totale (changement radical d’activité en raison de la conjoncture économique et des nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution) ;
  • ou partielle (adjonction d’une activité connexe ou complémentaire à l’activité principale exercée).

Selon la situation, le locataire doit demander à son bailleur l’autorisation de changer l’activité exercée dans les locaux loués (procédure de “déspécialisation plénière” du bail) ou seulement lui notifier l’ajout d’une activité complémentaire à l’activité exercée dans les lieux (procédure de “déspécialisation partielle”).

 

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Références :

Articles L145-1 et s. du Code de commerce